Пошук об'яв

або

Ціна

Кількість кімнат

Площа

Новини

18/08/2021

Реформа жилищного строительства. Спасёт ли новый законопроект от недостроев?

Цей матеріал також доступний українською
Укрбуд остановил стройки. Кто достроит и кто виноват: Микитась или  Майборода?. Недвижимость, - новости бизнеса Украины

 

Инвестировать в первичный рынок недвижимости в Украине достаточно выгодно — недостроенное жилье можно приобрести со скидкой от 20% — по сравнению с готовым объектом. В то же время риски тут в разы выше, ведь вложения не защищены должным образом.

Инвесторы новостроек могут годами ждать на их ввод в эксплуатацию, чтобы получить право собственности. Зачастую это происходит из-за отсутствия разрешительной документации.

В 2019 году к незавершенным проектам в Киеве добавились ЖК обанкротившейся компании «Укрбуд», а в 2020 — еще более трех десятков объектов банка «Аркада», на которых до сих пор приостановлено строительство.

Всего в столице насчитывается более сотни недостроенных ЖК, а в некоторых из них отмечается перепродажа одних и тех же квартир разным инвесторам. Другие являются частью «строительных пирамид».

Для того чтобы минимизировать указанные риски на первичном рынке жилья, в октябре 2020 года был обнародован проект закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства». После его доработки парламентарии зарегистрировали новую редакцию законопроекта 5091 «О гарантировании вещественных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».

Какие основные нововведения предусматривает законопроект и удастся ли решить проблему недостроев?

Рассмотрим главные инициативы.

1. Защита от возможной перепродажи квартир

Согласно положениям проекта привлечение средств физических лиц для строительства объектов недвижимости может осуществляться исключительно на основании договоров купли-продажи будущего объекта недвижимости. Соответственно для того, чтобы девелопер имел возможность заключать такие договоры — он должен зарегистрировать в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество свои имущественные права непосредственно на будущий дом, а также на каждую квартиру в нем, если речь идет о строительстве многоквартирного дома.

Будущий дом закон определяет как объект незавершенного строительства — делимый (многоквартирный дом) или неделимый (один целостный дом). Так, делимый состоит из квартир, которые теперь выступают будущими объектами недвижимости.

Для инвестора это означает, в первую очередь, защиту будущей квартиры от ее возможной перепродажи в процессе строительства.

2. Положения документа будут актуальными только для объектов, которые начнут строить после его принятия

В преамбуле законопроекта определено, что он направлен на регулирование оборота объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости, право на выполнение строительных работ, в отношении которых получено с даты принятия этого документа.

Другими словами, ситуацию с сегодняшними проблемными комплексами документ не решает. Его цель — исключить возникновение таких объектов в будущем.

3. Определение некоторых понятий впервые в украинском законодательстве

Авторы проекта впервые дают определение ряду уже давно устоявшихся в практике понятий, в частности, среди них — «девелопер».

4. Гарантии в случае банкротства девелопера

В проекте вводится понятие гарантийной доли строительства объекта недвижимого имущества. Это определенные площади в будущем объекте недвижимого имущества, на которые накладывается обременение, и которые не могут быть проданы девелопером к моменту завершения строительных работ и регистрации права собственности на первый объект недвижимости.

Эти площади выступают гарантией в случае финансовой несостоятельности девелопера завершить строительство объекта или в связи с его банкротством. Предполагается, что они перейдут в собственность инвестора (или инвесторам / заказчику), который вложит деньги, чтобы завершить проект.

5. Определение существенных условий договоров для привлечения средств от физических или юридических лиц

В проекте определены существенные условия для:

  • договора на организацию и финансирование строительства между заказчиком и девелопером;
  • договора на куплю-продажу объекта незавершенного строительства (здания в целом);
  • договора на куплю-продажу будущего объекта недвижимости (квартиры). В каждом из случаев договор должен быть нотариально удостоверен.

Также стоит отметить, что в законопроекте определяют условия, при которых может быть заключен договор купли-продажи будущего объекта недвижимости. В частности, это:

  • действующие градостроительные условия и ограничения;
  • действующее разрешение на строительные работы;
  • отсутствие факта остановки строительных работ;
  • отсутствие факта ввода объекта в эксплуатацию;
  • наличие гарантийной доли;
  • отсутствие обременений вещных прав на будущий объект.

Открытость документации поможет защитить инвесторов от финансирования проблемных проектов.

6. Предоставление полной информации о новостройке

Наличие данных о планировках, ценах и условиях приобретения квартиры на сайте девелопера сегодня решается на уровне каждой отдельной компании. В предложенной редакции документа авторы обязывают еще до заключения первого договора купли-продажи будущего объекта недвижимости, размещать полную информацию о:

  • технических характеристиках проекта;
  • заказчике строительства, девелопере и его бенефициаров;
  • генеральном подрядчике;
  • запланированных сроках принятия в эксплуатацию ЖК;
  • разрешении на выполнение строительных работ;
  • ходе строительства;
  • планировках квартир;
  • ценах и условиях приобретения;
  • а также договор купли-продажи.

Ежемесячно девелопер должен обновлять информацию о ходе строительства — публиковать фотоматериалы, график возведения, а также описывать состояние готовности объекта. За невыполнение этих требований документ предусматривает штрафы — от 10 (22,7 тыс. грн) до 20 прожиточных минимумов (45,4 тыс. грн).

Таким образом, если размещение данной информации сегодня — добрая воля застройщика и часть его маркетинговой кампании, то с принятием закона — это станет его обязанностью.

Удастся ли решить проблему?

Новый законопроект призван решить проблемы, которые отмечались не один год на первичном рынке жилья, — закрытость информации об объектах, двойные продажи квартир, финансирование проектов по пирамидальной системе.

Вместе с тем предложенные инициативы не решают ситуацию с имеющимися на сегодня недостроями.

Читайте также:

Документ может положительно повлиять на развитие рынка первичной недвижимости в будущем, вытеснив застройщиков без стартового капитала. Однако предложенные гарантии в случае несостоятельности девелопера завершить строительство (в форме ограничения продажи определенной доли квартир до ввода ЖК в эксплуатацию), не дают стопроцентных шансов на дальнейшую достройку объекта.

Так, в проекте должным образом не прописывается процедура передачи гарантийной доли будущим инвесторам. В частности, непонятно каким образом эта доля должна перейти к ним, какие права в таком случае они получают, и какие возможности у них появляются для завершения объекта. Этот механизм нуждается в доработке.

Позитивными изменениями являются требования к полноте и регулярному обновлению информации о новостройках и в целом открытость документации при заключении договоров.

Другое новшество — вносить договора в Госреестр — в результате снизит риски для инвесторов при финансировании в новые проекты, в частности, сделает невозможным двойные продажи квартир и «пирамидальную схему». Также запланированное требование может способствовать тому, что заработает банковское ипотечное кредитование на рынке первичной недвижимости.

В то же время документ не исключает возникновения проблемных объектов — зарегистрированное право собственности на квартиру остается на бумаге.

Поэтому, несмотря на то, что на этапе «котлована» цена в новостройке за 1 м² значительно ниже по сравнению с жильем в достроенных объектах, в каждом отдельном случае следует оценивать риски, пока инструмент защиты должным образом не заработал.

07/07/2021

Госсистема оценки завышает стоимость квартир: налогов с продажи придется платить больше

19/02/2021

Украинцам хотят позволить строить "мини-дома" без разрешений: какие штрафы за превышение лимита

Зв'яжіться з нами

м. Київ
вул. Ломоносова 54А
+38(050) 604-92-29.
+38(067) 520-28-30
Або
Напишіть нам